Навигация
 
Местное самоуправление: актуальные вопросы Муниципальная собственность Башарин Е.А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления
Башарин Е.А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления

Башарин Е. А. юрист ООО "АК " Атомик-Аудит basharin-atomic@mail. ги

Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов)

В настоящее время организации различной организационно- правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с органами местного самоуправления. Зачастую такие проекты предполагают переселение граждан из старых домов во вновь построенные жилые дома путем заключения с собственниками квартир договоров мены и/или купли-продажи с целью дальнейшего приобретения в собственность организацией-застройщиком старого жилого дома.

Однако при указанной схеме существуют и подводные камни. Например, как осуществлять переселение жильцов старых домов, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, — путем заключения договора мены или купли-продажи?

Пример. Организация «А» заключила с органом местного самоуправления города «Б» инвестиционный контракт, по условиям которого организация-застройщик обязуется построить новые жилые дома, часть квартир в которых по договорам мены передает жильцам старых домов, которые в последующем подлежат сносу после перехода права собственности на все жилые и нежилые помещения и вместо которых возводятся новые. Часть квартир, подлежащих передаче организации «А», находится в пользовании физических лиц по условиям договором социального найма.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (пункт 1 статьи 49) по дого­вору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

При этом основным признаком договора социального найма является предостав­ление собственником жилого помещения (которыми являются орган местного самоуправления, или Российской Федерация, или субъект РФ) указанного помещения гражданину РФ, признанному в установленном порядке малоимущим или имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на ином законном основании.

Особо следует отметить, что договор социального найма предусматривает сохра­нение права собственности на жилое помещение, предоставленное гражданам и являющееся объектом договора социального найма, за органом местного самоуправ­ления, или Российской Федерацией, или субъектом РФ.

При этом пунктом 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 о разграничении государственной соб­ственности в Российской Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.

Таким образом, следует, что право собственности на жилое помещение сохраня­ется за органом местного самоуправления, который предоставил такое жилое помещение физическим лицам по договору социального найма.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, ПУТЕМ МЕНЫ НА ИМУЩЕСТВО, НАХОДЯЩЕЕСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Продолжение примера. Орган местного самоуправления города «Б» предложил организации «А» осуществить переселение жителей старых домов из квартир, занимаемых по договорам социального найма, путем совершения сделок мены, предметом которых предполагалась мена квартир в старых домах, являющихся муниципальной собственностью, на квартиры в новых домах, являющихся частной собственностью организации «Б».

Статья 1 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и му­ниципального имущества» (далее — Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муници­пальной собственности, является приватизацией.

Вместе с тем статьей 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один то­вар в обмен на другой.

Следует отметить, что согласно пункту 2 указанной выше статьи к договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается

продавцом товара, который она обязуется продать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

На основании указанных выше норм можно сделать вывод, что договор мены является договором, по которому отчуждается муниципальная собственность, и, следовательно, организации, являющиеся сторонами договора мены, одновременно являются и покупателями, и продавцами.

Из изложенного следует, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Вместе с тем обращает на себя внимание содержание пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен.

Более того, пунктом 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Также следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 № ВАС-8814/09 по делу № А52-2101/2008 и заключающуюся в следующем: в пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.

С учетом императивных положений указанных законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 № 2263-р «О мене имущества», согласно которому организации передано в собственность встроенное нежилое помещение площадью 71,5 кв. м по пр. Ленина, д. 42/34, в обмен на принимаемую в муниципальную собственность г. Великие Луки двухкомнатную квартиру № 37 в доме 43/26 по пр. Ленина площадью 55,5 кв. м, принадлежащую организации на праве частной собственности.

Таким образом, из изложенного следует, что действующее законодательство не допускает мену муниципальной собственности на частную, и, более того, такой же запрет установлен сложившейся арбитражной практикой (см. например Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2010 по делу № А58-2035/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2009 по делу № А52-2101/2008, Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 № КГ-А41/4838-08 по делу № А41 -К1 -10034/05).

ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

Частью 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в госу­дарственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на при­ватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.

Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регули­руется Законом РФ от 04.07.1991 31541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Названным законом РФ не предусмотрена возможность передачи жилых поме­щений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.11.2010 по делу № АЗЗ- 2392/2010 указал, что сделка по приватизации общежития является недействительной в силу ничтожности.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 23.08.2007 № Ф09 6631 /07-С6 по делу № А76-29040/2006 сделал вывод, что на основании вышеназванных законов жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2008 № А58-8943/07-Ф02-3724/08 по делу № А58-8943/07, а также в Решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2006, 10.10.2006 по делу № А40-46550/06-120-238, оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 № 09 АП-17449/2006-АК, 09 АП-17450/2006-АК.

Таким образом, юридические лица не вправе приватизировать жилищный фонд, находящийся в муниципальной или государственной собственности.

Вместе с тем обращает на себя внимание, что зачастую органы местного само­управления сознательно нарушали нормы закона, шли навстречу как организациям- застройщикам, так и жителям старых домов, подлежащих сносу по условиям инвестиционного контракта, и допускали мену квартир в старых домах на квартиры в домах, построенных в соответствии с условиями инвестиционных контрактов.

Так, например, комитет муниципального жилья г. Москвы распоряжением от 20.04.1998 № 93 «О регистрации прав собственности на жилые помещения на основании договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при переселении и договоров передачи при приватизации жилья через окружные центры регистрации» не только допустил такой вариант переселения граждан из старых домов во вновь построенные, но и признал эксперимент по регистрация договоров передачи в собственность физических лиц жилых помещений в порядке приватизации, договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при отселении граждан из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда удачным.

В настоящее время пунктом 1.1. Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491 -ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» предусмотрено, что гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное, соответственно, по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.

Таким образом, налицо преемственность нормативных актов Правительства горо­да Москвы, согласно которым допускается мена жилыми помещениями, принадле­жащими физическим лицам на праве социального найма, и жилыми помещениями, находящимися в собственности.

Однако Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2010 № 5-Г10-58 пункт 1.1 По­становления Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП в части слов «а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности» признал недействующим и не подлежащими применению.

А также указал, что в силу части 6 статьи 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Анализ статьи 13, статей 72-75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.

Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компе­тенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку согласно п. «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство нахо­дится в ведении Российской Федерации.

Таким образом, судебная практика не только не допускает совершение мены жи­лыми помещениями, находящимися в частной собственности и принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, но и не позволяет органам местного самоуправления устанавливать порядок обмена жилыми помещениями, отличный от установленного федеральным законодательством РФ.

Из всего изложенного следует, что сделки по мене жилых помещений, находящихся в частной собственности юридических лиц, и жилых помещений, принадлежащих физическим лицам на праве социального найма, являются ничтожными, что порождает сложности и неопределенность в процессе исполнения инвестиционных контрактов.

Следует отметить, что с исковыми заявлениями по указанным выше основаниям в суды вправе обращаться прокуроры (статьи 21 и 22 ФЗ от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации») и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются такой приватизацией.

Продолжение примера. Так, прокуратура города «Б» обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать сделки мены жилых помещений, принадлежащих организации «А» на праве собственности на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, ничтожными.

Вместе с тем нередки случаи, когда исполнение инвестиционных контрактов невозможно и реализация инвестиционного проекта приостанавливается на неопределенный срок из-за того, что или договоры мены признаны ничтожными сделками, или же из-за позиции органа местного самоуправления, согласующейся с выводами судебной практики.

Однако действующее законодательство допускает приватизацию жилых помеще­ний, находящихся у физических лиц на праве социального найма, но не путем совер­шения сделки мены.

Отсюда видится один возможный и абсолютно законный вариант реализации ин­вестиционного контракта — это приватизация гражданами жилых помещений, которыми они владеют на основании договоров социального найма, и последующая мена таких помещений на жилые помещения, построенные организацией-застройщиком.

Окончание примера. Организация «А» совместно с администрацией города «Б» провела общее собрание с участием как собственников жилых помещений в старых домах, так и с участием нанимателей, согласно условиям договоров социального найма, на котором всем нанимателям жилых помещений было предложено приватизировать занимаемые ими жилые помещения и одновременно до них была доведена информация о том, что иные возможные варианты недопустимы в силу закона.

Башарин, Е.А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами / Е.А. Башарин // Жилищное право. – 2011. - № 5. – С. 11 – 16.

 

 

Добавить комментарий


 
Авторизация



На сайте
Сейчас 31 гостей онлайн

Псков. Централизованная библиотечная система. Краеведческая справочная интернет-служба. © 2018

Сайт создан в рамках мастер-класса
«Технология создания интерактивных сайтов»,
организованном на портале Сеть творческих учителей
Рукодитель мастер-класса Д.Ю.Титоров